第六只租赁住房公募REITs落地相关产品涨幅14%-36%

随着二十届三中全会《决定》的发布，房地产改革的路径渐渐明晰:“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。”

租赁住房的发展离不开金融支持的推动，近年来，国家层面的政策不断聚焦在金融支持上，推动住房租赁市场的发展而REITs的发布在其中扮演了至关重要的角色。

进入2024年以后，公募REITs步伐也在不断提速，3月，华润商业REIT作为国内首批消费基础设施公募REIT成功上市；近日招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(简称“招商基金蛇口租赁住房REIT”)正式在深交所上市，这也是第六单上市的租赁住房公募REITs。

在昨日举办的第六届领航·住房租赁产业国际论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，由于住房租赁公募REITs在过去两年已经跑通商业闭环，加之其稳定性和抗经济周期表现，将存量土地资产盘活为租赁住房，成为一条极具吸引力的盘活路径。

ICCRA住房租赁产业研究院发布的《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告数据显示，从公募REITs的市场表现来看，保障性租赁住房REITs相较发行价的涨幅达到了14%-36%，表现远优于其他板块；同时近10年来涉及长租公寓的大宗交易，在交易数量和建筑面积上均显示出逐年上升的趋势。

与此同时，随着存量房收储、城中村改造等需求的提出，住房租赁市场或将再次迎来机遇。ICCRA住房租赁产业研究院在报告中也对此进行了分析，预测随着存量房收储、城中村改造的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构。

整体住房体系之中，租赁住房的政策与市场供给都在不断地完善和提升，其背后是对存量土地的盘活。在近日召开的国新办就促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行发布会上，自然资源部副部长刘国洪表示，盘活存量闲置土地工作是当前工作的重点。据统计，目前对盘活存量空间的政策涵盖支持盘活存量空间资源用于物流项目建设，推进土地混合开发利用、用途合理转换等，路径包括鼓励企业优化开发及促进市场流通转让。

经济支持方面，5月人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款；7月总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金获批，真金白银的支持让国央企存量土地资产盘活开始规模化、市场化、专业化。

作为国企存量资产中的大头，存量土地的盘活能够优化资产结构、防范化解风险，实现存量资产盘活和新增投资的良性循环，更有助于推动土地资源的高效利用和房地产市场的稳定发展。针对“国央企存量土地资产规模化盘活”议题，ICCRA住房租赁产业研究院首次提出目标资产的筛选和资产收益最大化两大模型。

其中目标资产筛选模型通过市场供需匹配度和资产标准化程度(Y轴)两个维度构成四象限，将待盘活的资产划分为理想型资产、机会型资产、低风险低回报资产、高难度高回报资产、潜力型资产和淘汰型资产六大类型；资产收益最大化模型则主要基于规划定位能力、运营管理模式、收入创造能力、成本控制能力和融资优化能力五个维度，形成资产综合评估框架。